Allgemeine Fragen Zwangsvollstreckung

Unsere Rechtsanwaltskanzlei hat sich darauf spezialisiert, Darlehen auf ihre Wirksamkeit zu untersuchen. Insbesondere kommt es in Betracht, dass auch Ihr Darlehen fehlerhaft ist und die Zwangsvollstreckung gegen Sie daher gestoppt oder zumindest erschwert und verzögert werden kann.

Die Verbraucherzentrale Hamburg schreibt hierzu : Neun von zehn Immobilienkreditverträgen enthalten Widerrufsbelehrungen, die den gesetzlichen Anforderungen nicht standhalten. Fehlerhafte Widerrufsbelehrungen haben zumeist zur Folge, dass die Verträge auch Jahre nach Abschluss noch widerrufen werden können. Diese Möglichkeit eröffnet dem Verbraucher eine gute Verhandlungsposition für eine Senkung der Vorfälligkeitsentschädigung oder gar Rückabwicklung des Vertrages. Der Zinsvorteil beläuft sich dann für den Verbraucher auf mehrere Prozentpunkte pro Jahr, was mehrere Zigtausend Euro ausmachen kann.

Potentiell betroffen sind mehrere Millionen Kreditverträge. Bei den Verbraucherzentralen und bei Anwaltskanzleien sind aber bisher erst schätzungsweise 100.000 bis 200.000 Verträge geprüft worden. Es schlummern also noch viele Verträge in Ordnern und Schubladen der Verbraucher.

Was bewirken fehlerhafte Widerrufsbelehrungen?

Fehlerhafte Widerrufsbelehrungen in Immobiliendarlehen geben vielen Verbrauchern die Möglichkeit, noch viele Jahre nach Vertragsschluss einen Kredit vorzeitig aufzulösen. Denn: Ist die Widerrufsbelehrung falsch, startet die Widerrufsfrist nicht. Der Widerruf des Kreditvertrags kann also jederzeit erklärt werden.

Davon profitieren all jene, die nach der Kündigung ihres Immobiliendarlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen mussten oder noch sollen. Sie müssen nicht kündigen, sondern können den Kreditvertrag einfach widerrufen und sparen so die Vorfälligkeitsentschädigung, die im europäischen Vergleich in Deutschland überdurchschnittlich hoch ist. Dieses Instrument kann eben auch dazu genutzt werden, die Zwangsversteigerung zu stoppen.

Was ist bei den Widerrufsbelehrungen zu beanstanden?

Oft informieren Banken und Sparkassen in den Belehrungen nicht richtig über den Beginn der Widerrufsfrist, oder es fehlen entscheidende Hinweise, insbesondere zu den Rechtsfolgen eines Widerrufs. Teilweise finden sich auch ergänzende Formulierungen, die für Sie als Kreditnehmer verwirrend und unverständlich sind. Darüber hinaus werden oft keine Anschriften genannt, obwohl ein Telefonanruf für einen wirksamen Widerruf in Textform nicht ausreichend ist.

Rechtlicher und wirtschaftlicher Hintergrund

Neun von zehn Immobilienkreditverträgen enthalten fehlerhafte Widerrufsbelehrungen. Das ist das Ergebnis von Auswertungen von 1.509 Darlehensverträgen durch die Verbraucherzentrale Hamburg. Erst bei Darlehen ab 2010 waren die Widerrrufsbelehrungen nach dem Ergebnis unserer Prüfung meist fehlerfrei.

Bei Erhebung vom Juni 2014 wurden fast 80 Prozent der Immobiliendarlehensverträge wegen falscher Widerrufsbelehrungen beanstandet. Fast die Hälfte der Belehrungen war so fehlerhaft, dass Verbraucher sehr gute Aussichten hatten, ihre Forderungen erfolgreich vor Gericht durchzusetzen.

Eines vorweg: wir prüfen NICHT die Zulässigkeit der Zwangsversteigerung insgesamt. Da gibt es Kanzleien, die dies besser können. Gerne vermitteln wir einen Kontakt zu diesen. Diese anderen Kollegen können dann prüfen, ob alle Formalia bei der Zwangsvollstreckung beachtet wurden und aus sonstigen Gründen die Versteigerung verzögert oder gestoppt werden kann. Wir machen das nicht.

Wir sehen uns ausschließlich an, ob der der Versteigerung zugrundeliegende Darlehensvertrag unwirksam ist und versuchen die Zwangsversteigerung ausschließlich unter diesem Gesichtspunkt zu „kippen“.

Es ist dennoch sinnvoll, mit uns Kontakt aufzunehmen, denn:

  • Unsere Tätigkeit ist in vielen Fällen für Sie kostenfrei, was die „begleitende, umfassende Beratung“ idR nicht ist
  • Die meisten Spezialisten für Zwangsvollstreckungsrecht haben das Thema „Widerruf“ gar nicht auf dem „Radar“ – dabei ist das in vielen Fällen die einzige erfolgversprechende Maßnahme
  • Selbst, wenn dieses Thema bei Zwangsvollstreckungs-Spezialisten dem Grundsatz nach bekannt ist, fehlt oft die besondere Erfahrung mit dem Thema Darlehensrecht.

Wir ersetzen nicht die begleitende Beratung durch einen auf Zwangsvollstreckungen spezialisierten Anwalt.

Wir sind auf Darlehensrecht spezialisiert. Wir arbeiten gerne mit Ihren Rechtsanwälten zusammen und stimmen unsere Maßnahmen eng mit diesen ab. Also: ja, Sie brauchen jetzt vielleicht mehrere Anwälte. Diese sollten sich aber untereinander abstimmen. Unserer Erfahrung nach funktioniert dies in aller Regel – wie unter Profis üblich – sehr gut.

Wir gehen davon aus, dass Ihre Bank die Zwangsvollstreckung gegen Sie aus einer Grundschuld betreibt. Die Grundschuld soll ein Darlehen sichern. Dieses Darlehen kann – aus welchen Gründen auch immer – durch Sie nicht mehr bedient werden.

Wir sehen uns Ihren Darlehensvertrag an und stellen fest, ob das Darlehen noch widerrufen werden kann. In diesem Fall erklären wir gegenüber der Bank in Ihrem Namen den Widerruf des Darlehens. Der Darlehensvertrag wird damit unwirksam. Das heißt zwar nicht, dass Sie dann gar nichts mehr an die Bank bezahlen müssen, aber:

  1. zum einen wird ihre Zahllast ggf. deutlich geringer.
  2. Entscheidend in Ihrer Situation kann insbesondere sein, dass wir beim zuständigen Landgericht beantragen werden, die Zwangsvollstreckung in Ihre Immobilie für unzulässig zu erklären (Sogenannte Vollstreckungsabwehrklage).
  3. Zudem würden wir beantragen, den Versteigerungstermin aufheben zu lassen (Antrag auf Erlass einer Einstweiligen Anordnung nach § 770 ZPO).

Das alles ist gegen die Bank durch Anträge zu Gericht, also Klage- und Beschlussverfahren zu erreichen. Das Verfahren lässt sich in 3 Teile unterscheiden:

  1. Antrag auf Aufhebung des Versteigerungstermins (Antrag auf Erlass einer Einstweiligen Anordnung)
  2. Vollstreckungsgegenklage: mit dieser wird beantragt, die Zwangsvollstreckung endgültig einzustellen (also nicht nur vorläufig)
  3. Feststellungsantrag auf Feststellung, dass der Darlehensvertrag unwirksam ist und Sie der Bank nicht mehr als Betrag XY schulden.

Viele Banken haben bei der Abfassung ihrer Verträge, insbesondere bei der Formulierung der Widerrufsbelehrungen, unsauber gearbeitet Diese Verträge können damit heute noch widerrufen werden mit der Folge, dass diese Verträge unwirksam sind. Das betrifft nach Schätzungen 70 % bis 80 % aller damals abgeschlossenen Darlehensverträge. Das hat weitreichende Folgen. Nähere Informationen zu diesem nicht ganz einfachen Thema finden Sie unter: www.cml-equity.de unter „Downloads“ und „Häufig gestellte Fragen“.

Grundsätzlich kann das Darlehen auch unmittelbar vor, während und auch nach dem Zwangsversteigerungsverfahren widerrufen werden. Es ist auch denkbar, dass die Zwangsversteigerung aufgrund des Widerrufs verhindert oder maßgeblich aufgeschoben werden kann. Unserer Überzeugung nach entfällt der Rechtsgrund für die Bestellung der Sicherheit (Grundschuld), wenn der Darlehensvertrag unwirksam ist. Damit könnte jedoch die Grundschuld zurückgefordert werden (genauer gesagt: die Zustimmung der Bank zur Löschung erzwungen) und die Zwangsvollstreckung gestoppt werden. Allerdings gibt es hierzu noch keine gefestigt Rechtsprechung.

Wir bemühen uns, den Termin zur Zwangsversteigerung aufheben zu lassen und die Zwangsvollstreckung insgesamt aus dem Vollstreckungs – Titel (Grundschuld) für unzulässig erklären zu lassen. Dadurch gewinnen Sie Zeit – oft mehrere Monate. In dieser Zeit können Sie

  1. entweder eine alternative Finanzierung finden oder
  2. Ihr Haus zu einem fairen Preis auf dem Markt verkaufen.
  3. Vielleicht ist Ihnen auch daran gelegen, all Ihre rechtlichen Möglichkeiten auszuschöpfen, so wie es die Bank in Ihrem Fall auch getan hat. Schließlich hat man Sie vermutlich nicht gerade geschont.

Jedenfalls verschlechtert der Darlehensnehmer durch einen Widerruf in der Zwangsversteigerung seine Lage idR nicht. Gegebenenfalls verbessert er jedoch in erheblichem Maße seine eigene Verhandlungsposition, wenn die Bank fürchten muss, das starke Instrument der Grundschuld nicht mehr zu besitzen. Zumindest aber sinkt durch den Widerruf in vielen Fällen die Restschuld. Zudem gewinnt der Darlehensnehmer ggf. Zeit, eine alternative Finanzierung zu finden.

Die meisten unserer Mandanten befinden sich gar nicht in der Zwangsversteigerung. Sie widerrufen den Darlehensvertrag, um ihre Darlehensschuld drastisch zu verringern.

Folgende Vorteile sind, je nach Fallgestaltung, denkbar:

  • Sie können auf die jetzigen, niedrigen Zinsen „umsatteln“
  • Gebühren etc. müssen Ihnen erstattet werden.
  • Die Zinsen für die Vergangenheit werden nur in Höhe des Bundesbankzinses geschuldet
  • Auf alle Ihre Zahlungen – Zins und Tilgung – muss die Bank Ihnen für diese getilgten Anteile hohe Zinsen zahlen (5 %-Punkte über dem Basiszinssatz). Das sind schnell mehrere 1000 €. Sie können dies selbst überschlägig berechnen, indem Sie zB die gezahlten Raten für ein Jahr bei www.basiszinssatz.de in den Rechner eingeben.
  • Sie müssen beim Umschulden keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen
  • bereits bezahlte Vorfälligkeitsentschädigungen müssen Ihnen erstattet werden

Wenn Sie Ihr Darlehen zwischen Januar 2003 und Dezember 2011 abgeschlossen haben, stehen die Chancen sehr gut. Bei Darlehen, die vor 2003 abgeschlossen wurden, ist es praktisch aussichtslos. Bei Fällen nach Dezember 2011 muss man den Einzelfall betrachten.

Der Stand des Vollstreckungsverfahrens spielt grds. keine Rolle. Allerdings sollten alle Unterlagen 2 Wochen vor dem ZV – Termin bei uns sein, sonst wird es schwierig. Die Zeit spielt in diesen Fällen gegen Sie. Sie sollten also sofort handeln, wenn Sie etwas unternehmen wollen.

Unser Ziel ist es, dass Sie selbst gar nichts oder fast nichts bezahlen müssen. Das funktioniert in folgenden Fällen oft:

  1. Wenn Sie eine Rechtschutzversicherung besitzen, kostet Sie das in der Regel sehr wenig oder gar nichts. Die zu erhebende Klage fällt unter den allgemeinen Vertragsrechtsschutz. Dieser ist in allen gängigen Privat – Rechtschutz-Verträgen enthalten.
  1. Da die Zwangsvollstreckung gegen Sie betrieben wird, bestehen ansonsten auch gute Chancen, einen Antrag auf Prozesskostenhilfe bei Gericht zu stellen.

Die Rechtschutzversicherung trägt dann die Kosten des Verfahrens, wenn

  1. es sich bei Ihrer Immobilie nicht um einen Neubau gehandelt hat, sondern um ein „gebrauchtes“ Haus. Mit anderen Worten: die Rechtschutzversicherung tritt nicht ein, wenn Sie damals selbst gebaut haben oder das Haus schlüsselfertig erworben haben, UND (!)
  2. Sie das Haus erworben haben, um es selbst zu nutzen (also nicht als Kapitalanlage, zum Beispiel um Mieteinnahmen zu generieren)

Sie sollten auf keinen Fall selber mit der Rechtschutzversicherung Kontakt aufnehmen. Die Rechtschutzversicherungen Fragen unserer Erfahrung nach gezielt nach Versicherungsausschlüssen. Wenn Sie diese nicht kennen, treten Sie vielleicht in eine Falle. Überlassen Sie daher bitte unbedingt uns die Anfrage bei der Rechtschutzversicherung. Dies gilt auch dann, wenn sie „Profi“ sind, also Versicherungsfachmann oder Rechtsanwalt. Es handelt sich nämlich um eine sehr spezielle Materie.

Die Deckungsanfrage erfolgt auch nicht vor dem Widerruf, sondern nachdem die gegnerische Bank Ihren Einspruch abgelehnt hat. Dies hat versicherungsrechtliche Gründe. Der Versicherungsfall tritt nämlich erst dann ein, wenn eine Rechtsverletzung zu Ihren Lasten erfolgt ist. Das ist jedoch erst dann der Fall, wenn der Gegner Ihre Ansprüche abgelehnt hat. Die Versicherungen beantworten auch keine Voranfragen, ob sie denn eintrittspflichtige wäre, wenn der Gegner ablehnen würde.

Wir müssen leider sogar etwa die Hälfte aller Fälle ablehnen. Die häufigsten Gründe sind:

Der Fall ist nicht aussichtsreich

  • Der Mandant ist nicht kooperativ oder nicht laufend erreichbar
  • Die Kostentragung ist nicht gesichert (Rechtsschutzversicherung, Prozesskostenhilfe oder Eigenzahlung)
  • Der Zwangsversteigerungs – Termin ist zeitlich zu nahe, um noch reagieren zu können
  • Wichtige Unterlagen stehen uns nicht zur Verfügung

Insgesamt behalten wir uns vor, Fälle auch ohne Nennung von Gründen abzulehnen.

Hier kommt es darauf an, was erreicht werden soll. Vorauszuschicken ist, dass selten sicher ist, was bei einem Gerichtsverfahren herauskommt.

  1. Was die Aufhebung des Zwangsversteigerung-Termins betrifft, entscheiden die Gerichte sehr unterschiedlich. Es besteht aber eine sehr reale bis gute Chance, dass Ihr Termin aufgehoben wird (vorausgesetzt, die Widerrufsbelehrung im Darlehen ist wirklich falsch).
  2. Was die Herabsetzung Ihrer Schuldenlast betrifft, ist unsere Erfolgsquote ausgesprochen gut.

Sofort-Kontakt: 06181 / 3698703

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